Das BGH-Urteil von 2013: Was es wirklich bedeutet

Der Bundesgerichtshof entschied am 20. März 2013 (Az. VIII ZR 168/12) in einem viel zitierten Fall aus Gelsenkirchen: Eine Klausel in einem vorformulierten Mietvertrag, die Hunde- und Katzenhaltung generell und ausnahmslos untersagt, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam. Die Begründung des Gerichts: Ob Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört, erfordert eine umfassende Abwägung der Interessen im jeweiligen Einzelfall. Eine pauschale Verbotsklausel schließt eine Tierhaltung dagegen auch in Fällen aus, in denen diese Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfallen würde — und genau das hält der BGH für nicht hinnehmbar.

Praktisch bedeutet das: Steht in Ihrem Mietvertrag ein Satz wie „Hunde- und Katzenhaltung ist untersagt" oder „Tierhaltung ist nicht gestattet", handelt es sich in den allermeisten Fällen um eine solche unwirksame pauschale Klausel — vorausgesetzt, es handelt sich um einen Formularmietvertrag, also einen vorformulierten Standardvertrag, wie er bei den meisten Vermietungen verwendet wird.

Ein häufiges Missverständnis: „Unwirksam" heißt nicht „erlaubt"

Der Zustimmungsvorbehalt: Was der Vermieter noch darf

Anstelle eines absoluten Verbots verwenden die meisten aktuellen Mietverträge inzwischen eine andere Formulierung, den sogenannten Zustimmungsvorbehalt. Eine typische Klausel lautet sinngemäß: Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters, die im Rahmen einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände erteilt oder versagt wird.

Eine solche Klausel ist grundsätzlich wirksam — mit einer wichtigen Einschränkung. Das Landgericht Berlin hat am 7. Dezember 2022 (Az. 64 S 151/22) klargestellt, dass eine Zustimmungsklausel nur dann wirksam ist, wenn die Entscheidung des Vermieters auf nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien beruht — nicht auf dem völlig freien, nicht kontrollierbaren Ermessen des Vermieters. Steht dem Vermieter laut Vertrag eine komplett willkürliche Entscheidungsfreiheit zu, kann auch diese Klausel nach § 307 BGB unwirksam sein.

Zu den sachlichen Kriterien, die ein Vermieter grundsätzlich heranziehen darf, zählen typischerweise: die Größe und Anzahl der Tiere im Verhältnis zur Wohnungsgröße, konkrete Lärm- oder Geruchsbelästigung für Nachbarn, nachgewiesene Tierhaarallergien anderer Hausbewohner, oder die Zugehörigkeit zu bestimmten als gefährlich eingestuften Hunderassen (Listenhunde). Interessant ist dabei ein weiterer Punkt aus der Rechtsprechung: Ob eine Wohnung objektiv „geeignet" für einen großen Hund erscheint, ist nach BGH-Rechtsprechung für sich genommen kein entscheidendes Kriterium — maßgeblich ist vielmehr, was der Mietvertrag konkret regelt und ob eine echte Interessenabwägung stattgefunden hat.

Kleintiere: Die klare Ausnahme

Unabhängig von jeder Vertragsklausel gilt für sogenannte Kleintiere eine deutlich mieterfreundlichere Regel. Hamster, Wellensittiche, Zierfische, Meerschweinchen und ähnliche Kleintiere dürfen grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters gehalten werden, da von ihnen typischerweise keine relevanten Störungen oder Schäden an der Mietsache ausgehen. Diese Grundregel wurde auch in einer weiteren BGH-Entscheidung (Az. VIII ZR 340/06) zur Kleintierhaltung in Mietwohnungen bestätigt.

Individuell ausgehandelte Verbote

Eine wichtige Ausnahme von allem oben Gesagten betrifft individuell ausgehandelte Vereinbarungen, im Unterschied zu vorformulierten Standardklauseln. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter einen handschriftlichen Zusatz im Vertrag vereinbart haben, in dem konkret und erkennbar ausgehandelt festgehalten ist, dass Sie sich verpflichten, keinen Hund anzuschaffen, ist eine solche Individualvereinbarung in der Regel bindend — auch wenn sie inhaltlich einem generellen Verbot entspricht. Der Unterschied zur unwirksamen Formularklausel liegt darin, dass hier tatsächlich über die Regelung verhandelt wurde, statt sie einseitig vom Vermieter vorzugeben. Solche echten Individualvereinbarungen sind in der Praxis allerdings eher selten.

Wie Sie als Mieter am besten vorgehen

1. Prüfen Sie zuerst die genaue Formulierung im Mietvertrag: Handelt es sich um ein absolutes Verbot oder um einen Zustimmungsvorbehalt?
2. Bitten Sie schriftlich um Zustimmung, bevor Sie einen Hund anschaffen, auch wenn Sie die Verbotsklausel für unwirksam halten — das schafft Klarheit und vermeidet unnötigen Streit.
3. Legen Sie relevante Informationen vor: Rasse, Größe, Charakter des Tieres, gegebenenfalls Referenzen zu bisheriger guter Sozialisierung, um dem Vermieter eine sachliche Entscheidung zu erleichtern.
4. Bei einer Ablehnung ohne nachvollziehbaren Grund lohnt sich eine rechtliche Prüfung der Klausel und der Ablehnungsgründe, gegebenenfalls mit Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht oder eines Mietervereins.
5. Dokumentieren Sie die Kommunikation mit dem Vermieter schriftlich, um im Streitfall Nachweise zu haben.

Was bei Verstößen droht

Hält ein Mieter trotz wirksamer Verbotsklausel oder trotz verweigerter, rechtmäßig begründeter Zustimmung dennoch einen Hund, drohen rechtliche Konsequenzen. Der Vermieter muss in der Regel zunächst eine Abmahnung aussprechen und dem Mieter Gelegenheit geben, den vertragswidrigen Zustand zu beenden. Wird das Tier daraufhin nicht aus der Wohnung entfernt, kann im Extremfall eine Kündigung des Mietverhältnisses folgen. Es ist daher grundsätzlich ratsam, die Klärung der Rechtslage vor der Anschaffung des Tieres zu suchen, statt erst im Nachhinein zu reagieren.

Häufig gestellte Fragen